ناضر كسبار - تحديد قيمة بدل المثل بعد تقارير الخبراء يعود للجنة وليس للمحكمة
شارك هذا الخبر
Thursday, October 22, 2020
كتب المحامي ناضر كسبار:
في حكم معلل ومدروس، اعتبرت القاضي الرئيسة سيسيل سرحال ان قانوني 2014 و 2017 أنشأ اللجان باعتبارها محاكم خاصة في طريقة تشكليها ونطاق اختصاصها، وبالتالي فإن هذا الاختصاص يعتبر الزامياً ومتعلقاً بالانتظام العام وبالامكان إثارته عفواً. ولا يكون القاضي المنفرد مختصاً للنظر في دعوى تحديد بدل المثل على اثر تقديم الخبراء لتقاريرهم. وقضت برد الدعوى لعدم الاختصاص ومما جاء في الحكم الصادر بتاريخ 12/7/2018 بناء عليه، حيث ان المدعيين ح. وح. ق. يطلبان إعلان اختصاص المحكمة وتحديد بدل المثل سنداً للمادتين /4/ و /86/ أ.م.م. في ظل عدم تأليف اللجان الناظرة بالزيادات ضمن مهلة شهرين من تاريخ نفاذ القانون 28/2/2017 وفقاً للمادة /7/ منه. وحيث تدفع المدعى عليها س. ف.ش. بوجوب رد الدعوى. وحيث بادئ ذي يقتضي البت في مسألة الاختصاص في النظر في هذه الدعوى. وحيث ان موضوع الدعوى هوالبت بالنزاع الناشئ عن اختلاف تقريري الخبراء وتحديد بدل المثل على وجه نهائي. وحيث تنص المادة /18/ من قانون الايجارات الصادر بتاريخ /9/5/2014 (ج.ر. ملحق العدد 28 تاريخ 26/6/2014) على انه "يجري تحديد بدل المثل: أ- رضاءً بالاتفاق فيما بين المؤجر والمستأجر على انه يخضع هذا البدل لقرار اللجنة في حال طلب المستأجر منها الحصول على مساهمة مالية من الصندوق. ب- اذا لم يجر التوصل الى تحديد بدل المثل رضاءً بالاتفاق بين المؤجر والمستأجر خلال الاشهر الثلاثة الاولى التي تلي تاريخ نفاذ هذا القانون، فيكون للمؤجر ان يتبع الاجراءات التالية: 1- يستعين المؤجر بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم، يكون احدهما مهندساً مدنياً او معمارياً والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري المسجلين في جدول الخبراء. يتولى الخبيران وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عليها في المادة (19) من هذا القانون. 2- يقوم المؤجر بواسطة الكاتب العدل بإبلاغ تقرير التخمين لبدل المثل الى المستأجر الذي عليه وفي خلال شهرين من تبلغه التقرير إما الموافقة عليه واعتماده في تحديد بدل ايجار المثل او التقدم بتقرير تخمين مقابل عن طريق الاستعانة بخبيرين من قائمة الخبراء المحليين في المحافظة المسجلين لدى المحاكم، يكون احدهما مهندساً مدنياً او معمارياً والثاني ممن يعملون بالتخمين العقاري ومسجلين في جدول الخبراء. يتولى الخبيران المعينان من قبل المستأجر وضع تخمين لبدل المثل للمأجور وفق الاصول المنصوص عنها في المادة 19 من هذا القانون. 3- على المستأجر إبلاغ تقرير التخمين الموضوع من قبل الخبيرين المعينين من قبله لإبلاغه الى المالك بواسطة الكاتب العدل خلال مهلة الشهرين الآنفي الذكر تحت طائلة سقوط حقه في الاعتراض على التخمين المرسل من المالك او حتى الادلاء بمضمون تقرير مقابل. 4- اذا اختلف التقريران جاز لكل من المؤجر والمستاجر ان يلجأ الى اللجنة في المحافظة التي يتبع لها المأجور وذلك للفصل في النزاع الناشئ عن الاختلاف مرفقاً بطلبه نسخة عن التقريرين ومربوطاتهما بما في ذلك صور وثائق التبليغ..." وحيث انه بتاريخ 6/8/2014، اصدر المجلس الدستوري قراراً قضى بإبطال المادتين /7/ و /13/ والفقرة ب 4- من المادة /18/ من القانون الصادر بتاريخ 9/5/2014، وبالتالي ابطل المواد التي تتعلق بإنشاء اللجنة وإعطائها صلاحية البت في الاختلاف الناشئ بين تقرير الخبير المعين من قبل المالك وتقرير الخبير المعين من قبل المستأجر لتحديد بدل المثل. وحيث بتاريخ 28/2/2017 صدر قانون تعديل قانون الايجارات النافذ حكماً رقم /2/ المنشور في الجريدة الرسمية العدد /10/ الصادرة بتاريخ 28/2/2017 ونصت الفقرة ب-4 من المادة /18/ على انه "...اذا اختلف التقريران جاز لكل من المؤجر والمستأجر ان يلجأ الى اللجنة المنصوص عليها في المادة 7 من هذا القانون التي يقع المأجور في نطاق اختصاصها وذلك للفصل في النزاع الناشئ عن الاختلاف، على ان يرفق مع طلبه نسخة عن التقريرين ومربوطاتهما بما في ذلك صور وثائق التبليغ..." وحيث يتبين من ما تقدم بأن قانون الايجارات الصادر بتاريخ 9/5/2014 اعطى اللجنة المنشأة في المادة /7/ منه صلاحية البت بالنزاع الناشئ عن الاختلاف في التقريرين الصادرين عن الخبراء لتحديد قيمة البدل المثل، ثم ابطل مجلس الدستوري تاريخ 6/8/2014 المواد المتعلقة بإنشاء اللجنة وبإعطائها هذه الصلاحية، ثم استعاد قانون الايجارات الصادر بتاريخ 28/2/2017 إنشاء اللجنة وإعطائها الصلاحية المذكورة سابقاً. وحيث وبالنظر الى تعاقب القوانين المشار اليها سابقاً، نكون امام حالة تنازع قوانين في الزمان. وحيث تنص المادة /5/ أ.م.م. على ان "تسري قوانين اصول المحاكمات الجديدة فوراً على ما لم يكن قد فصل فيه من الدعاوى او تم من الاجراءات قبل تاريخ العمل بها، وتستثنى من ذلك: 1- القوانين المعدلة للاختصاص متى كان تاريخ العمل بها لاحقاً لختام المحاكمة في الدعوى او لصدور حكم فصل في مسألة متعلقة بالموضوع..." وحيث ان الفقرة ب-4 من المادة /18/ من قانون الايجارات الصادر بتاريخ 28/2/2017 هي مادة قانونية تتعلق بالاختصاص. وحيث ان الدعوى الراهنة قدمت بتاريخ 26/9/2016 اي في ظل قانون الايجارات الصادر بتاريخ 9/5/2014 المبطل منه الفقرة ب-4 من المادة /18/، ولم يكن قد اختتمت المحاكمة بها او صدر حكم فصل في مسألة متعلقة بالموضوع بتاريخ 28/2/2017 اي بتاريخ نفاذ قانون الايجارات الاخير النافذ حكماً برقم /2/ الذي يعطي اللجنة في الفقرة ب-4 من المادة /18/ منه صلاحية البت بالنزاع الناشئ عن الاختلاف في التقريرين الصادرين عن الخبراء لتحديد قيمة البدل المثل. وحيث وعملاً بالمفعول الفوري للقوانين المتعلقة بالاختصاص، يكون قانون الايجارات الصادر بتاريخ 28/2/2017 هو واجب التطبيق سيما الفقرة ب-4 من المادة /18/ التي تنيط اللجنة المنصوص عنها في المادة /7/ من هذا القانون صلاحية النظر بالنزاع الناشئ عن الاختلاف في التقريرين الصادرين عن الخبراء لتحديد قيمة البدل المثل دون غيرها. وحيث ان قانون الايجارات الصادر بتاريخ 9/5/2014 قد انشأ اللجان بإعتبارها محاكم خاصة في طريقة تشكيلها ونطاق اختصاصها، فإن هذا الاختصاص يعتبر إلزامياً ومتعلقاً بالنظام العام وبالإمكان إثارته عفواً. وحيث وعلى ضوء ما تقدم، لا تكون هذه المحكمة مختصة بالنظر في الدعوى الراهنة مما يقتضي معه ردها لعدم الاختصاص. وحيث يقتضي، تأسيساً على ما تقدم، وتبعاً للنتيجة التي توصلت اليها المحكمة، رد سائر الادلاءات والاسباب والمطالب الزائدة والمخالفة إما لانها لقيت ما صار تبيانه رداً ضمنياً، وإما لعدم الجدوى في اطار المنازعة المعروضة، وإما لعدم تأثيرها على النتيجة المقررة.
لذلك
يقرر: رد الدعوى لعدم الاختصاص وتضمين الجهة المدعية النفقات القانونية كافةً ورد كل ما زاد او خالف. قراراً صدر وافهم علناً في بيروت بتاريخ 12/7/2018
