المحامي ناضر كسبار - مفهوم عقود الايجار ذات البدلات الهالكة وتحديد البدل العادل
شارك هذا الخبر
Wednesday, October 21, 2020
بحث القاضي المنفرد المدني في طرابلس الناظر في قضايا الايجارات الرئيس محمد وسام المرتضى طبيعة العقد الجاري بين فريقي الدعوى، فاعتبر ان العقد متعلق بعقار غير مبني تولى المستأجر بموجبه، وعلى نفقته الخاصة، تشييد بناء في ملك المؤجر، وان هذا العقد في فئة عقود الايجارات ذات البدلات الهالكة. وقضى بالزام الجهة المدعى عليها بدفع بدل سنوي عادل للجهة المدعية قدره ستة بالمئة من قيمة المأجور موضوع الدعوى. ومما جاء في الحكم الصادر بتاريخ 2/4/2002 حيث تجد المحكمة لزاما عليها، تمهيدا لحل النزاع الحاضر، اسباغ الوصف الملائم عملا بالمادتين 369 و370 من قانون أ.م.م. على العمل القانوني المبرزة صورته في الملف، والمنظم في العام 1972 بين فريقي هذه الدعوى والذي بالاستناد اليه تشغل الجهة المدعى عليها المأجور موضوع الدعوى، وصولا الى تحديد القواعد القانونية التي تحكم هذا العمل وايضا للوقوف على ما ينبني عليه من نتائج لاسيما لناحية مدى توجب البدل العادل الذي تطالب به الجهة المدعية. وحيث من المعلوم، انه في معرض التوصيف المذكور، لا تتقيد المحكمة بالضرورة بما تم اختياره للعقد من وصف، بل تمعن فيه وفي وقائع القضية المطروحة تمحيصا وتقويما وترجيحا، لتتلمس بعد ذلك طبيعته القانونية على هدي ما تستخرجه من دافع حدا اليه او غاية توخيت من ورائه. وحيث من التمحيص في بنود مندرجات متن العقد المذكور يتبدى ان الجهة المدعية، المالكة للعقار رقم 9 بساتين طرابلس، اجرت، في العام 1972، من المدعى عليه ومن مورث المدعى عليهم قطعة ارض من هذا العقار تقارب مساحتها 850 م.م. لمدة عشر سنوات قابلة للتجديد لخمس اخرى وذلك من اجل ان يقوم المستأجران على نفقتهما الخاصة، بتشييد محطة وقود نموذجية عليها، مقابل بدل اجارة سنوي قدره سبعة الاف ل.ل. عن السنوات الخمس عشرة الاولى. وحيث ومن مقاربتها لذلك الاتفاق يتبدى للمحكمة زهادة في بدل الايجار المتفق عليه اتت، لا محالة، نتاجا لما كان ليتكبده المستأجران بمعرض انشائهما وتجهيزهما لتلك المحطة. وحيث وبالتالي نكون امام عقد متعلق بعقار غير مبني تولى المستأجر بموجبه، وعلى نفقته الخاصة، تشييد بناء في ملك المؤجر ثم راح يستثمر ما قام بشتييده مقابل بدل اجارة زهيد نسبيا جاءت زهادته تبعا للنفقات التي استتبعتها عملية التشييد تلك. وحيث يدخل العقد المذكور، طبيعة ووصفا في فئة عقود الايجار ذات البدلات الهالكة. وحيث ان هذه الفئة من العقود، ومنها العقد موضوع البحث، تمدد بعد انتهاء مدتها بفعل قوانين الايجارات الاستثنائية، ليكون ذلك العقد، بطبيعة الحال، مشمولا بذلك التمديد، كما انه خاضع، على ما تنص عليه المادة الثامنة والعشرون من القانون رقم 160/92، لاحكام البدلا العادل المنصوص عنها في المادة السابعة عشرة من القانون عينه. وحيث بموجب المادة السابعة عشر هذه يحدد البدل العادل بنسبة تتراوح بين خمسة وسبعة بالمئة من قيمة المأجور التي تقدر وفقا لآلية التخمين المقررة فيها. وحيث لا محيد هنا عن الاشارة بانه قد سبق للمحكمة وكلفت المدعى عليهما بالتعليق على تقرير الخبير عدرة الا ان هذين الاخيرين لم يلتزما بانفاذ ذلك ولا ترى المحكمة التماشي معهما في طلبهما حفظ حقهما بمناقشة ذلك التقرير طالما انها كلفتما قبلا بذلك وكان عليهما ان يلتزما بانفاذ ما كلفا به. وحيث وسندا لاحكام المادتين المذكورتين، وتأسيسا على المعطيات الواقعية والفنية الواردة في تقرير الخبير عدرة، وبالنظر لموقع المأجور موضوع النزاع ووجهة استثماره ومواصفاته، وبما لها من حق التقدير، ترى المحكمة ان قيمة المأجور موضوع النزاع كانت بتاريخ تقديم الدعوى الراهنة بالغة الابعمائة الف د.ا. وحيث وفي ضوء ذلك، ترى الحكم بالزام الجهة المدعى عليها بدفع بدل سنوي عادل للجهة المدعية قدره ستة بالمئة من تلك القيمة اي ما مقداره اربعة وعشرون الف د.ا. سنويا. وحيث ان الدعوى بحالتها الحاضرة، لا تنطوي على ما يمكن معه البت بمطلب الجهة المدعية الرامي الى التعويض عليها عما نسبته الى الجهة المدعى عليها من عدم التزام بتشييد المحطة وفقا للمواصفات المتفق عليها، وترى المحكمة حفظ حق الجهة المدعية باقامة دعوى على حدة بوجه المدعى عليهم بالموضوع المذكور، وحيث لم يعد من داع للبحث في سائر ما زاد او خالف من مطالب واسباب، او لمزيد من البحث. لذلك يحكم: بقبول الدعوى الراهنة، بالزام الجهة المدعى عليها بدفع بدل عادل سنوي مقابل اشغالها للمأجور موضوع النزاع قدره اربعة وعشرون الف د.ا. يسري من تاريخ تقديم هذه الدعوى وبتضمينها النفقات كافة، وبرد ما زاد او خالف.
